Il est fréquent qu’au moment de donner congé, vous vous interrogez en tant que bailleur sur la qualité de « locataire protégé » de son preneur. Quelles sont les règles applicables ? Comment réagir face à cette situation ? En effet, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il n’existe que trois motifs pour que le bailleur puisse donner congé à son locataire :

• Congé pour vente

• Congé pour reprise

• Congé pour motif légitime et sérieux

Ces motifs pour congé possèdent une restriction dans le cas d’un congé envoyé à un locataire dit protégé. Il sera opportun de prendre conseil auprès d'un avocat en droit immobilier qui saura vous conseiller lorsque vous souhaitez donner congé à un locataire de plus de 65 ans.

Pour qualifier un locataire dit protégé, ce dernier doit remplir deux conditions qui sont cumulatives :

• Le locataire a plus de 65 ans au moment de la date d’échéance du bail ou a à sa charge une personne de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;

• Le locataire protégé ou la personne qu’il a sa charge de plus de 65 ans, doit disposer d’un revenu fiscal de référence inférieur aux seuils fixés suivant un plafond de ressources établi annuellement par arrêté ministériel.

Les ressources prises en compte sont celles déclarées par le locataire à l’administration fiscale, s’agissant de la personne à charge du locataire et qui a plus de 65 ans, le montant pris en compte est le montant cumulé des ressources annuelles totales des personnes demeurant dans le logement. Par conséquent, par principe, lorsqu’un bailleur se retrouve dans la situation où son locataire peut être qualifié de « locataire protégé » , le congé qui aura été délivré sera considéré comme non valide et le bail continuera à s’appliquer. Néanmoins, ce principe se heurte à des exceptions.

Exceptions au principe du nullité du congé au locataire de plus de 65 ans

Il existe quatre exceptions à ce principe :

• proposition de relogement doit être effectuée par le bailleur à son locataire,

• cas où le bien loué n’est pas la résidence principale du locataire,

• cas où le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou a lui-même des ressources modestes,

• cas d’impayé de loyers par le « locataire protégé »

​​​​​​Proposition de relogement effectuée par le propriétaire bailleur

Le bailleur pourra donner congé à son locataire protégé à partir du moment où il lui propose une solution de relogement. L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que ce relogement soit proposé aux conditions suivantes : « un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (…) dans les limites géographiques prévues ». Il en ressort donc que le nouveau logement proposé doit être adapté aux besoins personnels, professionnels et familiaux et aux possibilités du locataire et se situer dans un secteur géographique proche du bien actuellement loué par le locataire. Ces conditions de besoins et de secteur géographique sont cumulatives. Il convient de préciser que l’offre de relogement effectuée par le bailleur doit être sérieuse. Autrement dit, le bailleur doit vérifier si les offres de location sont toujours valables et vérifier que les futurs bailleurs donnent leurs accords pour louer le bien au locataire partant. Le bailleur doit proposer trois biens qui sont mis à la location et doit le faire avant la date du préavis. Il convient de préciser que dans le cas où le locataire refuse les biens qui lui sont proposés par son bailleur, sans aucun motif légitime et sérieux, il sera alors considéré que le bailleur a respecté son obligation et pourra donner congé au locataire.

Le bien loué n’est pas la résidence principale du locataire

Dans ce cas-là, le bailleur peut donner congé à son locataire de plus de 65 ans s’il est démontré que le bien loué ne constitue pas la résidence principale de son locataire.

Le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou possède peu de ressources

Le bailleur peut donner congé pour vente à son locataire valablement et sans obligation de le reloger, dans le cas où lui-même a plus de 65 ans ou possède des ressources inférieures au seuils fixés. A la différence du locataire, ces conditions sont alternatives.

Le locataire de plus de 65 ans ne paie plus ses loyers

Dans la situation de loyers impayés de la part d’un locataire dit protégé, le bailleur peut alors engager les mêmes démarches que pour un locataire « ordinaire » afin d’expulser son locataire défaillant. En effet, le bailleur sera en droit, en cas d’absence de règlement amiable de la situation, de déclencher la procédure en expulsion qui s’applique aux autres locataires, autrement dit :

Envoi d'un commandement de payer les loyers

L’envoie d’un commandement de payer est un préalable obligatoire à la procédure d’expulsion du locataire pour loyers impayés, cet acte sera délivré par un commissaire de justice. Le commandement de payer vise ce que l’on appelle la clause résolutoire qui est une disposition du bail qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement de la dette locative. Le locataire disposera alors de deux mois pour payer sa dette ou solliciter un échelonnement. Depuis la loi du loi n°2023-668 datée du 27 Juillet 2023, ce délai a été ramené à 6 semaines. Si aucun paiement n’a eu lieu à l’issue de ces deux mois ou bien que le locataire n'a pas contesté le commandement de payer, le bailleur pourra alors saisir le Tribunal compétent.

Saisine du Tribunal pour intenter la procédure d’expulsion pour loyers impayés

L’avocat saisi par le bailleur rédigera alors une assignation aux fins de voir expulser le locataire défaillant et de le voir condamner au règlement des loyers impayés. Lorsque le Tribunal aura rendu sa décision, elle sera adressée au locataire, accompagnée d’un commandement de quitter les lieux dans un délai de deux mois. Si le locataire ne respecte pas cette décision, un commissaire de justice sera alors être mandaté pour rédiger un procès-verbal de maintien illicite dans le logement et pourra, le cas échéant, faire appel à la force publique pour sortir du logement le locataire récalcitrant. Le locataire a aussi été condamné à payer sa dette locative. En cas d'absence de paiement spontané, le bailleur pourra mandater un commissaire de justice afin qu'il adresse un commandement de payer à son locataire. Si le bailleur se refuse toujours à régler sa condamnation, le commissaire de justice pourra alors procéder à une saisie sur les comptes du locataire. Aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale qui s’applique du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.