LE MARCHE IMMOBILIER

En 2023, faute de purger ses excès passés, le marché immobilier de l’ancien s’est grippé.

Comme annoncé, les ventes dans l’immobilier ancien ont fortement
ralenti en 2023, et si les Notaires tablent sur une baisse nationale du
nombre de transactions de l’ordre de -18%, le Réseau CENTURY 21
enregistre un recul d’activité d’environ -16% sur l’année.
Les causes en sont principalement la hausse continue et rapide des
taux d’intérêt (passant de 2,62% en janvier 2023 à 4,22% en moyenne
en novembre), conjuguée à un durcissement des conditions d’octroi du
crédit et à une inflation qui ampute considérablement le reste à vivre
des ménages, les contraignant à renoncer à leur projet immobilier.
Dans ce contexte, le prix moyen au m² ne baisse que trop peu sur le
plan national : -1,7% pour les maisons, -3,4% pour les appartements.
Pour acheter, les acquéreurs renoncent à quelques m² (-1,3m² en
moyenne sur un an). Cela contribue à réduire le montant moyen d’une
transaction (-4,2% tous types de biens confondus), mais cette baisse
n’est pas suffisamment significative pour permettre au marché de
retrouver une réelle tonicité. Les délais de vente s’allongent (+8 jours
pour les maisons et +14 jours pour les appartements).
Ce recul des prix au niveau national est de surcroit en trompe l’œil,
car si on exclut la région parisienne, les prix immobiliers ne reculent
que de -1% dans le reste de la France, loin des 10 à 15% de baisse
nécessaires pour relancer le marché.

Les acquisitions sont destinées très majoritairement à la résidence
principale (65,6%) quand les achats réalisés au titre de l’investissement
locatif chutent pour retrouver des niveaux d’avant 2019 (26,7% des
transactions contre 30,6% en 2022).
Les acheteurs qui s’en sortent le mieux sont les retraités : leur part
progresse de +7% parmi les acquéreurs. La raison tient au fait qu’ils ne
sont généralement que peu ou pas impactés par le durcissement des
conditions d’emprunt et bénéficient souvent d’un apport personnel
conséquent dû à la revente de leur précédent bien.
Il faut quand même rappeler que de 2015 à 2022, les prix n’ont cessé de
croître en France : +34% pour les maisons, et +26,6% pour les
appartements. Sur cette période, en moyenne, un bien immobilier a donc
vu sa valeur augmenter de +4% par an ! Le recul actuel des prix ne vient
même pas gommer une année de hausse…
D’autant que cette baisse des prix, nationale, est loin d’être observée dans
toutes les régions. Si l’on doit retenir une chose de l’année 2023, c’est la
régionalisation prononcée des marchés immobiliers, où tous les cas de
figure coexistent.
Paris, par exemple, voit son nombre de ventes reculer plus modérément
qu’au niveau national (-12,9%), sans doute parce qu’un effort a été
consenti sur les prix, et ces derniers baissent davantage que la moyenne
française (-5,5%). S’établissant à 9 774€ le m² en moyenne en 2023, ils
sont durablement passés en-deçà du seuil des 10 000€ le m².
La surface des biens achetés diminue également (48,7m² contre 50 m² en
2022), contribuant à réduire le montant moyen d’une acquisition
parisienne (477 857€ en 2023 soit -7,7% sur un an). Malgré cela, les délais
de vente explosent dans la Capitale et atteignent des niveaux jamais
observés jusque-là (96 jours en moyenne).
La région parisienne s’illustre, quant à elle, par des indicateurs nettement
plus dégradés qu’à l’échelle nationale, tirant les moyennes vers le bas. Les
prix au m²reculent de -5% pour les maisons et -7,8% pour les appartements
pour se fixerrespectivement à 3 656€ et 4 445€le m² en moyenne.

Et pourtant, l’activité ne repart pas. Au contraire, les délais de vente
s’allongent encore (s’établissant à 90 jours), et le nombre de ventes recule
de -18,7% pour les maisons et de -22,2% pour les appartements.
Cette contraction d’activité s’explique en partie par des prix qui n’ont
cessé de croître entre 2015 et 2022. En huit ans, le prix au m² francilien a
progressé de +38,2% pour les maisons et de +36,6% pour les
appartements, une hausse encore plus importante qu’à Paris ! Alors
certes, la région francilienne est celle qui corrige le plus en termes de prix,
mais ce recul est insuffisant pour sortir le marché de l’atonie.
Au sein de l’Ile-de-France, deux départements se distinguent : les Hautsde-Seine et la Seine-et-Marne. Présentant les prix les plus élevés de la
région, le département du 92 voit le nombre de ses transactions le plus
durement chuter (-40% pour le segment des maisons et -31,8% pour celui
des appartements). A l’inverse, la Seine-et-Marne est le département
francilien qui « résiste le mieux », avec une activité en baisse de -13,2% en
moyenne tandis que ses prix -pourtant les moins élevés de la régioncorrigent substantiellement (-2,7% pour les maisons et -9,1% pour les
appartements).
Les autres régions peuvent se classer en 3 catégories distinctes :
1/ Celles dont les volumes de ventes reculent de -10%
Il s’agit des Pays de la Loire (-5,7% d’activité), de la
Bourgogne-Franche-Comté (-5,6%) et de la Bretagne (-9,3%).
Les évolutions de prix pour ces trois régions sont relativement
contrastées. La Bourgogne-Franche-Comté enregistre une baisse de
-4,2% tous types de biens confondus, tandis que les prix en Bretagne sont
stables (-0,2%) comme ceux des Pays de la Loire (+0,5%).
A noter dans cette région : le département de la Mayenne se distingue par
une baisse notable des prix (-8,2%) qui a eu pour effet de redynamiser le
marché dont les volumes de vente progressent de +3

2/ Les régions dont les volumes de ventes reculent entre -10 et -15%
4 régions sont concernées : l’Auvergne-Rhône-Alpes (-15%), le CentreVal de Loire (-12,3%), le Grand Est (-14,2%) et la
Nouvelle-Aquitaine (-14,3%). Au sein de ce groupe, c’est
l’Auvergne-Rhône-Alpes qui présente la baisse des prix au m² la plus
marquée (-4,1%). Dans cette région, Lyon voit ses prix reculer davantage
(-5,7% sur un an), ce qui profite à son activité qui ne baisse que de -1,5%,
une performance dans le contexte.
Fait notable : dans la région Nouvelle-Aquitaine, la Charente-Maritime voit
ses prix progresser de +8,4%, à contre-courant des tendances, avec pour
corollaire des volumes de ventes en retrait de -13,2%.
En Gironde, l’activité n’est pas en meilleure forme (-12,7%) malgré une
diminution des prix au m² de l’ordre de -4,1% en moyenne. Dans ce
département girondin, Bordeaux corrige ses prix plus drastiquement :
-11,5% sur un an, sans pour autant que l’activité ne reparte (-10,9% par
rapport à 2022). Il faut dire que Bordeaux a vu ses prix progresser de
+54,3% entre 2015 et 2022

3/ Les régions dont les volumes de ventes reculent de plus de -15%
Il s’agit des Hauts-de-France (-18,7%), de la Normandie (-21,6%), de
l’Occitanie (-19,1%) et de la Provence-Alpes-Côte d’Azur (-18%).
Une constante dans ces régions, les prix ne s’ajustent pas suffisamment à
la baisse : -2,7% pour les Hauts-de-France, stables pour la Normandie, -
0,5% pour l’Occitanie et… +1,7% pour la PACA ! Il s’agit de la région
française dont les prix augmentent le plus sur un an, alors même qu’ils
ont déjà progressé de +31,2% entre 2015 et 2022. Nice s’illustre par des
prix qui prennent +5,5% en 2023. Le marché niçois tourne, certes, au
ralenti (-15,5% par rapport à 2022) mais il ne dévisse pas et, signe d’une
demande toujours forte, les délais de vente ne s’allongent que de 2 jours
en un an.
Quelles perspectives pour 2024 ?
Tous les leviers ont été activés et poussés à leur extrême.
L’apport personnel a continué d’augmenter en 2023 et atteint un niveau
jamais égalé. La superficie des biens acheté ne peut quasiment plus se
réduire au risque d’atteindre un seuil de viabilité qui rend l’acquisition
inenvisageable pour le confort des occupants.
En réalité, si les taux se stabilisent comme cela semble se profiler,
un seul et dernier levier peut permettre au marché immobilier de
repartir : celui des prix. Ils doivent baisser davantage qu’ils ne l’ont fait en
2023 pour purger les excès de ces dernières années.
Alors seulement, le marché immobilier pourrait retrouver des couleurs et
permettre à nouveau aux Français de concrétiser leur rêve de
propriétaires.

En 2024,les vendeurs devront faire un bout du chemin.